Un trabajo de renovación votado en la asamblea general hace dieciocho meses, y todavía ningún andamio a la vista. El administrador invoca retrasos en los presupuestos, el consejo de propietarios reclama un cronograma, los copropietarios se impacientan. Esta situación, banal en la gestión de obras en copropiedad, revela un problema concreto: entre la votación y la recepción de la obra, nadie sabe todavía quién sigue qué, ni cómo.
Fondo de obras y PPT: el marco presupuestario que condiciona el seguimiento
Antes de hablar de la obra, se habla de dinero. El plan plurianual de trabajos (PPT) afecta ahora a las copropiedades de vivienda de 50 lotes o menos tan pronto como el edificio supera los 15 años, salvo que un diagnóstico técnico global no revele ninguna necesidad de obras en los diez años. El calendario se había ampliado progresivamente a las grandes copropiedades en 2023 y 2024.
Un punto a menudo mal entendido: el proyecto de PPT no es un programa de obras obligatorio. Se convierte en uno únicamente tras su adopción, total o parcial, por la asamblea general. El documento de estudio identifica y prioriza las necesidades, mientras que el plan adoptado sirve de referencia operativa para el cronograma, las llamadas de fondos y la financiación.
La adopción del PPT también modifica el nivel mínimo de cotización al fondo de obras. La cotización debe respetar simultáneamente dos mínimos: 5 % del presupuesto previsto y 2,5 % del monto de las obras previstas en el plan, siendo el monto más alto el que se retiene. Se puede consultar las obras en Alias Immo para visualizar cómo estas obligaciones se traducen concretamente en el seguimiento de un edificio.
Este fondo debe ser colocado en una cuenta separada, remunerada, a nombre del sindicato de copropietarios. El administrador no puede fusionar esta cuenta con la tesorería corriente. Si su estado de cuentas no distingue claramente el fondo de obras del presupuesto previsto, es una señal de alerta.
Seguimiento de la obra en copropiedad: quién hace qué entre el administrador y el consejo de propietarios
El administrador firma el contrato con la empresa seleccionada, paga el anticipo según las modalidades del presupuesto y asegura el seguimiento de la ejecución hasta la recepción. En teoría, es claro. En la práctica, los retornos varían mucho según el tamaño del gabinete y la complejidad de la obra.
Pequeñas obras: el administrador puede gestionar solo
Pintura de las partes comunes, reemplazo de un intercomunicador, reparación de la puerta del parking: para estas intervenciones comunes, el administrador generalmente tiene las competencias técnicas suficientes. Compara los presupuestos, realiza el pedido, verifica la conformidad a la entrega.
Grandes obras: la dirección de obra externa se vuelve necesaria
Renovación de fachada, reparación de techo, renovación energética global: en estas obras, el administrador no tiene la vocación de asegurar el seguimiento técnico. Se contrata entonces a un director de obra (arquitecto, oficina de estudios) cuya misión abarca la redacción del pliego de condiciones, el análisis de las ofertas, el control de conformidad durante la obra y la asistencia a la recepción.
El consejo de propietarios juega un papel de intermediario. No tiene poder decisional sobre la obra, pero puede exigir informes regulares, asistir a las reuniones de obra y señalar las discrepancias al administrador. Cuando este intermediario funciona, las desviaciones de plazo o de presupuesto se detectan pronto.
- El administrador gestiona el aspecto administrativo y financiero: contrato, llamadas de fondos, pago de las situaciones de obra, suscripción del seguro de daños si es necesario.
- El director de obra gestiona el aspecto técnico: respeto del pliego de condiciones, coordinación de las empresas, verificación de la calidad de ejecución.
- El consejo de propietarios asegura la conexión entre copropietarios y profesionales: transmisión de información, reporte de disfunciones, presencia en las visitas de obra.
Recepción de las obras en copropiedad: las reservas a formular
La recepción es el acto por el cual el sindicato de copropietarios acepta las obras, con o sin reservas. Es un momento decisivo porque desencadena las garantías legales (perfecto cumplimiento, bienal, decenal).
Firmar un acta de recepción sin reservas cierra la puerta a la garantía de perfecto cumplimiento sobre los defectos visibles el día de la visita. No se puede insistir lo suficiente: un copropietario o un miembro del consejo de propietarios presente durante la recepción debe anotar cada anomalía, incluso menor, fisura de pintura, junta faltante, empalme mal terminado.
El administrador asiste a la recepción y emite las reservas si es necesario. Si se ha contratado a un director de obra, él redacta el acta y lista los puntos a corregir. La empresa dispone entonces de un plazo para levantar estas reservas, de lo contrario, el saldo de la factura queda bloqueado.
Votación de las obras en asamblea general: las reglas de mayoría a conocer
No todas las obras se votan de la misma manera. La regla de mayoría depende de la naturaleza de la intervención.
- Mayoría simple (artículo 24): obras de mantenimiento y conservación, accesibilidad para personas con discapacidad, obras obligatorias por ley.
- Mayoría absoluta (artículo 25): obras de mejora (ascensor, código de acceso, aislamiento), designación de un director de obra, autorización de obras privativas que afecten a las partes comunes.
- Doble mayoría (artículo 26): obras que impliquen una transformación o una adición de partes comunes, modificación del reglamento de copropiedad relacionada con el uso de las partes comunes.
Un punto a tener en cuenta: cuando no se alcanza la mayoría absoluta pero el proyecto obtiene al menos un tercio de los votos, se puede organizar una segunda votación por mayoría simple durante la misma asamblea. Este mecanismo de puente, previsto por la ley, permite desbloquear proyectos que fracasan por poco.
El seguimiento efectivo de las obras en copropiedad no se limita a la obra en sí. Comienza con la constitución de un fondo correctamente provisionado, pasa por una clara distribución de responsabilidades entre el administrador, el director de obra y el consejo de propietarios, y se prolonga mucho después de la finalización de las obras con la gestión de reservas y garantías. Un acta de recepción bien redactada protege a la copropiedad durante diez años.
