Uma reforma votada em assembleia geral há dezoito meses, e ainda nenhum andaime à vista. O síndico invoca atrasos nos orçamentos, o conselho fiscal exige um cronograma, os condôminos ficam impacientes. Essa situação, comum na gestão de obras em condomínio, revela um problema concreto: entre a votação e a entrega da obra, ninguém sabe ao certo quem está acompanhando o que, nem como.
Fundo de obras e PPT: o quadro orçamentário que condiciona o acompanhamento
Antes de falar de obra, fala-se de dinheiro. O plano plurianual de obras (PPT) agora se aplica aos condomínios residenciais com 50 unidades ou menos assim que o edifício ultrapassa 15 anos, exceto se um diagnóstico técnico global não revelar nenhuma necessidade de obras nos dez anos. O calendário foi gradualmente estendido para os grandes condomínios em 2023 e 2024.
Um ponto frequentemente mal compreendido: o projeto de PPT não é um programa de obras obrigatório. Ele se torna obrigatório apenas após a adoção, total ou parcial, pela assembleia geral. O documento de estudo identifica e hierarquiza as necessidades, enquanto o plano adotado serve como referência operacional para o cronograma, os chamados de recursos e o financiamento.
A adoção do PPT também altera o nível mínimo de contribuição ao fundo de obras. A contribuição deve então respeitar simultaneamente dois pisos: 5% do orçamento previsto e 2,5% do valor das obras previstas no plano, sendo considerado o valor mais alto. Pode-se consultar as obras no Alias Immo para visualizar como essas obrigações se traduzem concretamente no acompanhamento de um edifício.
Esse fundo deve ser mantido em uma conta separada, remunerada, em nome do sindicato dos condôminos. O síndico não pode fundir essa conta com o caixa corrente. Se seu extrato de despesas não distingue claramente o fundo de obras do orçamento previsto, isso é um sinal de alerta.
Acompanhamento de obra em condomínio: quem faz o quê entre síndico e conselho fiscal
O síndico assina o contrato com a empresa escolhida, paga o adiantamento conforme as condições do orçamento e garante o acompanhamento da execução até a entrega. No papel, é claro. Na prática, os retornos variam muito conforme o tamanho do escritório e a complexidade da obra.
Pequenas obras: o síndico pode gerenciar sozinho
Pintura das áreas comuns, substituição de um interfone, reparo da porta do estacionamento: para essas intervenções comuns, o síndico geralmente possui as competências técnicas suficientes. Ele compara os orçamentos, faz o pedido, verifica a conformidade na entrega.
Grandes obras: a supervisão externa se torna necessária
Reforma de fachada, recuperação de telhado, renovação energética global: nessas obras, o síndico não tem a função de garantir o acompanhamento técnico. Então, contrata-se um mestre de obras (arquiteto, escritório de engenharia) cuja missão abrange a redação do caderno de encargos, a análise das propostas, o controle de conformidade durante a obra e a assistência na entrega.
O conselho fiscal desempenha um papel de intermediário. Ele não tem poder decisório sobre a obra, mas pode exigir relatórios regulares, participar das reuniões de obra e sinalizar as divergências ao síndico. Quando esse intermediário funciona, as desvios de prazo ou orçamento são detectados cedo.
- O síndico gerencia a parte administrativa e financeira: contrato, chamados de recursos, pagamento das situações de obras, contratação do seguro de danos se necessário.
- O mestre de obras gerencia a parte técnica: respeito ao caderno de encargos, coordenação das empresas, verificação da qualidade da execução.
- O conselho fiscal assegura a ligação entre condôminos e profissionais: transmissão de informações, reporte de disfunções, presença nas visitas de obra.
Recepção das obras em condomínio: as reservas a serem formuladas
A recepção é o ato pelo qual o sindicato dos condôminos aceita as obras, com ou sem reservas. É um momento decisivo porque desencadeia as garantias legais (perfeito acabamento, bienal, decenal).
Assinar um termo de recepção sem reservas fecha a porta à garantia de perfeito acabamento sobre os defeitos visíveis no dia da visita. Não se pode insistir demais: um condômino ou um membro do conselho fiscal presente na recepção deve anotar cada anomalia, mesmo que menor, fissura de pintura, junta faltando, acabamento mal feito.
O síndico participa da recepção e emite as reservas, se necessário. Se um mestre de obras foi contratado, ele redige o termo de recepção e lista os pontos a serem corrigidos. A empresa então tem um prazo para sanar essas reservas, caso contrário, o saldo da fatura permanece bloqueado.
Votação das obras em assembleia geral: as regras de maioria a serem conhecidas
Nem todas as obras são votadas da mesma maneira. A regra de maioria depende da natureza da intervenção.
- Maioria simples (artigo 24): obras de manutenção e conservação, acessibilidade para pessoas com deficiência, obras tornadas obrigatórias por lei.
- Maioria absoluta (artigo 25): obras de melhoria (elevador, código de acesso, isolamento), designação de um mestre de obras, autorização para obras privativas que afetam as áreas comuns.
- Dupla maioria (artigo 26): obras que resultam em transformação ou adição de áreas comuns, modificação do regulamento do condomínio relacionada ao uso das áreas comuns.
Um ponto a ser observado: quando a maioria absoluta não é alcançada, mas o projeto recebe pelo menos um terço dos votos, uma segunda votação por maioria simples pode ser organizada na mesma assembleia. Esse mecanismo de transição, previsto por lei, permite desbloquear projetos que falham por pouco.
O acompanhamento eficaz das obras em condomínio não se limita à obra em si. Começa pela constituição de um fundo devidamente provisionado, passa por uma divisão clara de responsabilidades entre síndico, mestre de obras e conselho fiscal, e se estende bem após o término das obras com a gestão das reservas e garantias. Um termo de recepção bem redigido protege o condomínio por dez anos.
